本文主要介绍了REITs是什么，有哪些类型的REITs，并对比了投资REITs和投资真实不动产的区别，最後列举了REITs的优缺点。
REITs是什么？
REITs全称为不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust），与常见的基金运作模式类似，其投资标的为不动产组合，包括住宅、商业写字楼、基建等。
REITs是一种向投资者发行收益凭证，公开募集资金投资於不动产，并向投资者分配投资收益的一种基金，是不动产证券化的重要手段。
REITs起源於美国国会1960年批准通过的《房地产投资信托法案》，随後发展至澳大利亚、日本、新加披、香港等国家和地区的房地产市场，距今已有60多年历史，为大众投资者参与房地产提供便利。
REITs降低了投资者参与投资不动产的门槛，允许投资者在不实际购买不动产的情况下获得不动产租金、运营收费、增值等现金流收益。
REITs的种类
按收益的来源分类，REITs主要可以分为三类∶权益型（Equity REITs）、抵押型（Mortgage REITs）和混合型（Hybrid REITs）。
权益型REITs
权益型RETIs持有标的资产为收益型不动产，属於股权投资，管理人将资金直接投资於房地产，包括公寓、写字楼、停车场、购物中心等，其收益来源於房地产的经营收入。
该类型REITs的投资收益与房地产行业前景和房地产公司的经营状况关系密切，其风险和收益均较高，在资本市场完善的国家和地区，投资可以通过二级市场出售股权退出，也可以通过私下股权转让的方式退出。
抵押型REITs
抵押型REITs持有标的为不动产抵押款债券，并不直接拥有房地产，其收益来源於抵押贷款利息，发放抵押贷款所收取的手续费以及发放抵押贷款所获取的部分租金收益等。
抵押型REITs更类似於金融中介，其将募集的资金用於投资抵押贷款业务，风险和收益较小，收益主要影响因素是利率的变动。当REITs持有的抵押贷款达到足够规模，REITs可以将这些抵押贷款打包进行证券化，在资本市场出售回笼资金或发行股票进一步融资。
混合型REITs
混合型REITs指的是同时持有收益型不动产和不动产抵押贷款债券，是权益型REITs和抵押型REITs的结合，其风险和收益也是两者综合的结果。
投资REITs与投资真实不动产的区别
数据来源∶Bloomberg 制图∶Chris Li
REITs的优缺点
REITs优点
从融资方的角度来看，发行REITs的优点主要体现两个方面∶
一、提高了融资规模
相比於传统的通过银行等金融机构获得贷款的融资方式，REITs面向大众投资者，融资方通过发行REITs募集的资金要远高於从银行等金融机构获得的贷款额度。
二、降低了融资成本
由於REITs的监管严格，信息透明，风险较低，因此是一个比较安全的投资产品，相比於传统融资方式，其风险溢价更小，融资成本更低。此外，融资方通过REITs可以从债务融资转变为股权融资，也有利於企业降低财务成本。
从投资者的角度来看，投资REITs的优点主要体现在四个方面∶
一、投资门槛低
由於真实房地产投资往往要求较大资金，多数投资者难以参与其中，而REITs以收益凭证的方式向大众投资者募集资金，使投资者对房地产的投资转化为有价证券的投资，极大地降低了投资门槛。
二、流动性高
REITs一般会在公开市场上市或流通，这大大提高了其流动性和变现能力，投资者可以像在股市抛售股票一样，抛售REITs份额变现 ，而不需要像持有传统房地产资产那样担心没有买家。
三、收益相对稳定，抗通胀且具有成长性
REITs的收益基於房地产类资产，一方面房地产资产往往有稳定租金等现金流收入，REITs必须将收入按一定比例（90%以上）作为分红给其份额持有人；另一方面，房地产资产出售时可以为投资者带来增值收益，在经济快速发展和平稳发展期，以上两方面收入均呈现温和增长态势，可以说，投资REITs很好的增值保值投资品种。
四、分散风险
REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，它与股票、债券的相关性较低，将其放入投资组合之中有利於分散风险。以美国市场为例，REITs与股票的相关性在0.2-0.45%之间，与债券的相关性在-0.15%-0.2%之间。
REITs缺点
REITs的缺点主要体现在两个方面∶
一、降低了房地产相关企业的增长潜力
由於REITs必须将90%以上的收益分配给投资者，这意味著只有10%的收益可以用於再投资，导致缺乏成长所需的自有资金和扩张资本，降低了房地产相关企业的增长潜力，削弱了企业对抗风险的能力。
二、REITs并非固定收益产品
尽管REITs的收益相对稳定，但本身并非固定收益产品，其收益受到整体经济环境、房地产周期性风险、政策风险（法律、税务制度以及会计准则等）、货币政策风险（REITs与债券收益率息差）以及基金管理人信用风险等因素的影响。
REITs总结
1、REITs是房地产证券化的重要手段，是一种以发行收益凭证的方式向大众投资者募集资金，由专门投资机构进行房地产投资，并将收益按比例分配给投资者的一种金融产品。
2、按收益的来源不同，REITs主要可以分为权益型REITs（直接持有房地产、属於股权投资）、抵押型REITs（持有抵押贷款债券）和混合型REITs（权益型REITs和抵押型REITs的结合）。
3、REITs具备投资门槛低、流动性高、收益相对稳定，抗通胀且拥有成长性、可以用於分散风险等优点。不过，与此同时，REITs降低了房地产相关企业的增长潜力，削弱了企业对抗风险的能力，此外，其本身并非稳赚不赔，受到多个风险因素的影响，其波动性并不比股市小。
（Chris Li 撰）
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