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什么是库兹涅茨周期?为什么说“楼市发财靠库兹涅茨”?

什么是库兹涅茨周期?为什么说“楼市发财靠库兹涅茨”?

Arthur Zhang, 高级分析师

 

库兹涅茨周期时间跨度大约15-20年,通常受房地产和建筑驱动,属於中长期的经济周期。而地产的变化又与人口繁衍和迁徙关系极大,所以库兹涅茨周期在一定程度上也反映了人口周期。

 

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库兹涅茨与库兹涅茨周期

西蒙·史密斯·库兹涅茨(Simon Smith Kuznels),1901-1985年,俄裔美国经济学家、统计学家。他提出了著名的库兹涅茨曲线和国民收入核算理论,被誉为“美国GNP(国民生产总值)之父”,获得1971年诺贝尔经济学奖。

库兹涅茨研究19世纪到二战之前的美国经济发展,发现许多生产部门尤其是基础工业部门的经济增长率呈现15-22年左右的规则波动,波动原因与人口特别是移民有关。1930年,库兹涅茨在《生产和价格的长期波动》一书中正式提出一种平均长度为20年左右的经济周期,该周期波动主要是以建筑业的兴衰为标志划分,被称为“建筑周期。”

库兹涅茨周期是美国大移民时代的体现,由人口迁徙和居民购建财产为主要标志,进而推动了乡村城镇化再到城市化的转变,整个过程是房屋和耐用消费品提振经济。

 

 

库兹涅茨周期的涵义

房地产周期的开始一般由房租上涨带动房价上涨,之後贷款意愿增加,资本加速流入,继续推动房价上涨,同时开发商也加紧盖房子。当房价被推高一定程度时,供给开始大於需求,房价掉头向下。接著,银行收缩信贷,消费者购房能力下降,需求进一步减少,开发商负债压力增大进而收缩业务。大量劳动力失业,除房子之外,人们在其他方面的消费意愿也大幅降低,经济环境进入萧条期。库兹涅茨周期平均15年上涨,5年下跌。

 

 

楼市发财靠库兹涅茨?

从历史上看,美国房地产行业是库兹涅茨周期特点最显著的国家,住房新开工数量和房地产投资是主要指标。但是美国房地产周期的长度也不稳定,因此一些西方学者提出了质疑,认为人口因素才是影响地产周期的最本质因素。

1970-1985年∶美国虽然受到石油危机、股灾等因素冲击,但是地产的整体景气度维持较高水平,原因正是战後婴儿潮进入成年,极大推升了购房需求。

1990年2019年∶美国人口增速下行,地产销售和投资增速峰值显著下降,高点低於20%以下。本轮房地产周期时间跨度大约20年,可能原因是2000年之後,美国通过降低住房抵押利率等方式刺激房地产市场,政策刺激延迟了地产下行周期的到来,但是直接导致次贷危机。

2020年以後∶美国人口增速放缓状况未改,继续对美国未来地产市场景气度构成压力。值得注意的是,新冠疫情又淘汰了部分人口,叠加俄乌军事冲突,美国正处於调整政策吸引移民的过程中,对地产市场的实际影响还需要继续观察。

 

库兹涅茨周期时间跨度过长,对实际投资的指导意义不大,却对资产轮动的判断具有参考意义。

 

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(Arthur 撰)

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