库兹涅茨周期时间跨度大约15-20年，通常受房地产和建筑驱动，属於中长期的经济周期。而地产的变化又与人口繁衍和迁徙关系极大，所以库兹涅茨周期在一定程度上也反映了人口周期。
库兹涅茨与库兹涅茨周期
西蒙·史密斯·库兹涅茨（Simon Smith Kuznels）,1901-1985年，俄裔美国经济学家、统计学家。他提出了著名的库兹涅茨曲线和国民收入核算理论，被誉为“美国GNP（国民生产总值）之父”，获得1971年诺贝尔经济学奖。
库兹涅茨研究19世纪到二战之前的美国经济发展，发现许多生产部门尤其是基础工业部门的经济增长率呈现15-22年左右的规则波动，波动原因与人口特别是移民有关。1930年，库兹涅茨在《生产和价格的长期波动》一书中正式提出一种平均长度为20年左右的经济周期，该周期波动主要是以建筑业的兴衰为标志划分，被称为“建筑周期。”
库兹涅茨周期是美国大移民时代的体现，由人口迁徙和居民购建财产为主要标志，进而推动了乡村城镇化再到城市化的转变，整个过程是房屋和耐用消费品提振经济。
库兹涅茨周期的涵义
房地产周期的开始一般由房租上涨带动房价上涨，之後贷款意愿增加，资本加速流入，继续推动房价上涨，同时开发商也加紧盖房子。当房价被推高一定程度时，供给开始大於需求，房价掉头向下。接著，银行收缩信贷，消费者购房能力下降，需求进一步减少，开发商负债压力增大进而收缩业务。大量劳动力失业，除房子之外，人们在其他方面的消费意愿也大幅降低，经济环境进入萧条期。库兹涅茨周期平均15年上涨，5年下跌。
楼市发财靠库兹涅茨？
从历史上看，美国房地产行业是库兹涅茨周期特点最显著的国家，住房新开工数量和房地产投资是主要指标。但是美国房地产周期的长度也不稳定，因此一些西方学者提出了质疑，认为人口因素才是影响地产周期的最本质因素。
1970-1985年∶美国虽然受到石油危机、股灾等因素冲击，但是地产的整体景气度维持较高水平，原因正是战後婴儿潮进入成年，极大推升了购房需求。
1990年2019年∶美国人口增速下行，地产销售和投资增速峰值显著下降，高点低於20%以下。本轮房地产周期时间跨度大约20年，可能原因是2000年之後，美国通过降低住房抵押利率等方式刺激房地产市场，政策刺激延迟了地产下行周期的到来，但是直接导致次贷危机。
2020年以後∶美国人口增速放缓状况未改，继续对美国未来地产市场景气度构成压力。值得注意的是，新冠疫情又淘汰了部分人口，叠加俄乌军事冲突，美国正处於调整政策吸引移民的过程中，对地产市场的实际影响还需要继续观察。
库兹涅茨周期时间跨度过长，对实际投资的指导意义不大，却对资产轮动的判断具有参考意义。
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(Arthur 撰)
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